你真的了解房地產(chǎn)嗎？你知道炒房能賺多少錢嗎？

從2006年的每平米3000元左右，全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)上漲至2016年的7500元左右，10年間累計(jì)實(shí)現(xiàn)了133%的收益。同期，滬深300指數(shù)的收益率大概為270%左右。同時(shí)，另一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)家庭一半以上的資產(chǎn)以房產(chǎn)的形式存在。這意味著什么？與中國(guó)人最密切相關(guān)的投資品是房地產(chǎn)。

本書(shū)帶你撥開(kāi)重重迷霧，放眼美、日、德等大視角，告訴你中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否存在，中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富會(huì)不會(huì)逃亡，底特律現(xiàn)象會(huì)不會(huì)重演……從經(jīng)濟(jì)學(xué)、歷史學(xué)、社會(huì)學(xué)角度考量中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，讓你真正讀懂中國(guó)房地產(chǎn)，讀懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

趙李南，“考拉看看”簽約財(cái)經(jīng)作家，大家財(cái)富俱樂(lè)部創(chuàng)始人之一，八年投資經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期致力于宏觀經(jīng)濟(jì)、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的投資研究，是謹(jǐn)慎的價(jià)值投資者。信仰道家哲學(xué)和卡爾·波普的科學(xué)證偽主義。擅長(zhǎng)通過(guò)實(shí)證分析與邏輯推理尋找市場(chǎng)定價(jià)錯(cuò)誤，發(fā)掘投資機(jī)會(huì)。

目錄

序幕　與泡沫共舞

第一章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003

第一節(jié) 所有人都在賺錢 ……………………………………………………… 003

第二節(jié)　是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006

第三節(jié)　中產(chǎn)階級(jí)究竟會(huì)不會(huì)被套牢 …………………………………… 013

第四節(jié)　如何拯救我們的財(cái)富 ……………………………………………… 014

第五節(jié)　非泡沫理論的批判 … ……………………………………………… 017

第二章 探究房?jī)r(jià)本質(zhì)的邏輯 … ……………………………………………………… 047

第一節(jié)　認(rèn)識(shí)這個(gè)世界 ………………………………………………………… 047

第二節(jié)　房地產(chǎn)二重性 ………………………………………………………… 048

第三節(jié)　人的沖動(dòng)與約束 ……………………………………………………… 050

第四節(jié)　從現(xiàn)象到本質(zhì)的證據(jù) ……………………………………………… 051

第一部分　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素實(shí)證分析

第三章 背景——不同的20世紀(jì) …………………………………………………… 057

第一節(jié)　工業(yè)革命與人口爆炸 ……………………………………………… 058

第二節(jié)　農(nóng)業(yè)效率進(jìn)步與城鎮(zhèn)的吸引力 ………………………………… 059

第三節(jié)　兩次世界大戰(zhàn) ………………………………………………………… 067

第四節(jié)　本章小結(jié) … ……………………………………………………………… 070

第四章 美國(guó)房地產(chǎn)百年史 …………………………………………………………… 073

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 073

第二節(jié)　二戰(zhàn)后的暴漲 ………………………………………………………… 074

第三節(jié)　世紀(jì)之交的暴漲 ……………………………………………………… 077

第四節(jié)　明斯基時(shí)刻 … ………………………………………………………… 083

第五節(jié)　影響因素總結(jié) ………………………………………………………… 085

第五章 日本戰(zhàn)后房地產(chǎn)史 …………………………………………………………… 087

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 088

第二節(jié)　1945～1955年 ………………………………………………………… 092

第三節(jié)　1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093

第四節(jié)　1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095

第五節(jié)　明斯基時(shí)刻 … ………………………………………………………… 104

第六章 不同的德國(guó) … ……………………………………………………………………… 109

第一節(jié)　概　述 …………………………………………………………………… 110

第二節(jié)　德國(guó)為什么不同 ……………………………………………………… 112

第三節(jié)　14～65歲人口占比之謎 …………………………………………… 120

第四節(jié)　本章小結(jié) … ……………………………………………………………… 123

第七章 新世紀(jì)各國(guó)的一致性 … ……………………………………………………… 125

第一節(jié)　利率下行 … ……………………………………………………………… 127

第二節(jié)　全球性泡沫破滅 ……………………………………………………… 133

第二部分　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

第八章 背景：20世紀(jì)三大因素在中國(guó) … ……………………………………… 137

第一節(jié)　二戰(zhàn)后的重建 ………………………………………………………… 137

第二節(jié)　人口增長(zhǎng)導(dǎo)致產(chǎn)能的過(guò)剩 … …………………………………… 146

3

第三節(jié)　存在隱憂的城市化 … ……………………………………………… 152

第四節(jié)　小　結(jié) …………………………………………………………………… 171

第九章 總供求、貨幣和投機(jī) … ……………………………………………………… 173

第一節(jié)　吊詭的深圳 … ………………………………………………………… 175

第二節(jié)　基本面因素?zé)o法解釋房?jī)r(jià) … …………………………………… 176

第三節(jié)　貨幣現(xiàn)象只能解釋一部分的房?jī)r(jià) … ………………………… 179

第四節(jié)　投機(jī)是一切的根源 … ……………………………………………… 184

第五節(jié)　再論深圳房地產(chǎn)的總供求 … …………………………………… 186

第六節(jié)　為何住房擁有率在下降 …………………………………………… 190

第十章 房?jī)r(jià)的未來(lái) … ……………………………………………………………………… 195

第一節(jié)　貨幣及匯率 … ………………………………………………………… 195

第二節(jié)　投機(jī)因素 … ……………………………………………………………… 222

第三節(jié)　泡沫的隨機(jī)性 ………………………………………………………… 222

第四節(jié)　未來(lái)的不可預(yù)測(cè)性 … ……………………………………………… 224

第五節(jié)　集體行為改變的猜測(cè) ……………………………………………… 225

第六節(jié)　房?jī)r(jià)的未來(lái) … ………………………………………………………… 227

后 記 … ……………………………………………………………………………………………… 233

附一：美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)概要 ………………………………………………………… 237

附二：日本房地產(chǎn)數(shù)據(jù)概要 ………………………………………………………… 241

附三：德國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)概要 ………………………………………………………… 246

附四：中國(guó)主要城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù) ………………………………………………… 250

參考文獻(xiàn) ………………………………………………………………………………………… 253

書(shū)評(píng)一：

房地產(chǎn)的泡沫會(huì)不會(huì)破滅

文/馬玥

《中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)向何處去》，是國(guó)內(nèi)第一部從美、日、德等國(guó)家的大歷史視角下看待中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題的書(shū)，泡沫是否存在？中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富會(huì)不會(huì)消亡？底特律現(xiàn)象會(huì)不會(huì)重演。本書(shū)綜合從社會(huì)學(xué)、歷史學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的三個(gè)視角下審視中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。又從全球范圍內(nèi)著眼，通過(guò)全球近百年的房地產(chǎn)發(fā)展史過(guò)程中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象，總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。

從2006年的每平米3000元左右，全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)上漲至2016年的7500元左右，10年間累計(jì)實(shí)現(xiàn)了133%的收益。同期，滬深300指數(shù)的收益率大概為270%左右。乍一看，買房并未賺多少，但是房地產(chǎn)大概有3倍左右的杠桿，如此算來(lái)，炒房的實(shí)際收益為133%*3=400%，折合年復(fù)利匯報(bào)率為17.46%，意思就是，你的資本回報(bào)率在這10年間可以超過(guò)84%的上市公司的資本回報(bào)。同時(shí)，另一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)家庭一半以上的資產(chǎn)以房產(chǎn)的形式存在。這意味著什么？與中國(guó)人最密切相關(guān)的投資品是房地產(chǎn)。

在本書(shū)的邏輯方面，作者擅長(zhǎng)利用邏輯來(lái)處理問(wèn)題，通過(guò)演繹邏輯去檢驗(yàn)廣泛流行的觀點(diǎn)是否正確。有很多研究房地產(chǎn)價(jià)格的最后歸因竟然是房?jī)r(jià)高是由于地價(jià)高，這樣的結(jié)論仍然是停留在表面的。在本書(shū)中，作者并未著重區(qū)分地價(jià)與房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@兩者本質(zhì)上其實(shí)是同一種東西。按照數(shù)學(xué)公式計(jì)算，房?jī)r(jià)=地價(jià)+建筑成本+建筑商利潤(rùn)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他費(fèi)用。其中的建筑成本、建筑商利潤(rùn)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用在房?jī)r(jià)構(gòu)成中都是占小頭，地價(jià)占大頭。原因是伴隨著技術(shù)的進(jìn)步，建筑成本長(zhǎng)期穩(wěn)定，并不是主要影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。而土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)高度一致性，也有文獻(xiàn)在實(shí)證分析究竟是地價(jià)影響房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)影響地價(jià)。作者認(rèn)為對(duì)該兩者做格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)并沒(méi)有太大的意義。A與B相關(guān)，有三種情況，1.A是B的原因；2.B是A的原因；3.A與B是C或者C/D/E……的結(jié)果。房?jī)r(jià)與地價(jià)相關(guān)，是因?yàn)樾枨?、供給和金融因素同時(shí)在影響房?jī)r(jià)與地價(jià)。即A與B是C或者C/D/E……的結(jié)果，而不是A是B的原因。

再比如不少學(xué)者人為中國(guó)的城市化率剛剛超過(guò)了50%，這在全世界范圍內(nèi)看都是很低的水平。所以，按照這個(gè)邏輯得出了中國(guó)的城市化還有非常大的空間，未來(lái)仍有3億農(nóng)民需要進(jìn)城，這構(gòu)成了巨大的住宅需求。大部分學(xué)者依據(jù)的是城市化進(jìn)程的“納瑟姆曲線”，這個(gè)好比每個(gè)中國(guó)人小時(shí)候都讀過(guò)的寓言故事——刻舟求劍。我們對(duì)待這城市化進(jìn)程一個(gè)現(xiàn)象，不能直接套用這個(gè)理論。

同樣的是，對(duì)于廣泛流行的一線城市房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲這樣的結(jié)論，作者也是持有懷疑態(tài)度的。如果這個(gè)結(jié)論是對(duì)的，就應(yīng)該在2016年之前，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅就要比全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅大，但是，實(shí)際觀察的結(jié)果并不是這樣。一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)的情況是彈性大，即上漲的時(shí)候漲幅超過(guò)全國(guó)均值，而下跌的時(shí)候其跌幅也超過(guò)全國(guó)的均值。同期，我們觀察日本和美國(guó)的情況也是這樣的。流行的觀點(diǎn)并不一定是正確的，需要通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难堇[邏輯去分析，需要有多個(gè)樣本觀察到的數(shù)據(jù)去作為證據(jù)。

在本書(shū)的實(shí)證方面，作者喜歡利用數(shù)據(jù)和圖表去描述現(xiàn)象，本書(shū)全書(shū)將近200張圖表，作者利用這兩百?gòu)垐D表勾勒出了全球視角下的中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)象。很多時(shí)候，在社會(huì)學(xué)領(lǐng)域，我們的通用語(yǔ)言并不能夠十分精準(zhǔn)的描述客觀現(xiàn)象，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在這方面的能力要比我們的語(yǔ)言強(qiáng)的太多。這個(gè)最典型的例子就是確定日本房地產(chǎn)泡沫的時(shí)間范圍，作者對(duì)泡沫的定義有兩條：第一，就是脫離了實(shí)際需求的價(jià)格上漲是泡沫；第二，泡沫之后的市場(chǎng)在接下來(lái)跌回到原來(lái)的水平，只要有泡沫就一定會(huì)跌。如果價(jià)格處于永遠(yuǎn)上漲的階段，不會(huì)跌，那即便是漲幅再大也不是泡沫。通過(guò)日本的真實(shí)土地價(jià)格指數(shù)，日本2015年的地價(jià)與日本1962年的地價(jià)相同，就此，我們可以確認(rèn)的是日本的房地產(chǎn)至少在1962年之前不存在泡沫。日本的房?jī)r(jià)在1962年~1992年整整三十年的時(shí)間里一直上漲，足以見(jiàn)得房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生超長(zhǎng)期的泡沫。

立足中國(guó)，根據(jù)作者的觀點(diǎn)我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)泡沫當(dāng)中，但預(yù)測(cè)這個(gè)泡沫何時(shí)破滅卻是沒(méi)有人能夠?qū)崿F(xiàn)的。本質(zhì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，人類目前的科學(xué)積累都是解決了簡(jiǎn)單系統(tǒng)和概率系統(tǒng)的一些預(yù)測(cè)性問(wèn)題，而對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)目前的研究尚處于初步階段。因此，預(yù)測(cè)這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)未來(lái)的演化十分的困難。作者也承認(rèn)預(yù)測(cè)這個(gè)拐點(diǎn)超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數(shù)的中國(guó)投資者基本不看央行的數(shù)據(jù)，所以央行公布的M2數(shù)據(jù)相當(dāng)于一個(gè)范圍內(nèi)比較窄的消息，聰明的投資者一定要時(shí)刻關(guān)注這個(gè)增速，如果M2的增速下行至了與經(jīng)濟(jì)增速持平或者更低的水平，那么，這絕對(duì)是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。”

諾亞說(shuō)過(guò)：“預(yù)測(cè)什么時(shí)候發(fā)洪水不重要，關(guān)鍵是要造好方舟。”

書(shū)評(píng)二：

《中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)向何處去》的大歷史視角

文/馬玥

大歷史這個(gè)方法是黃仁宇先生最為擅長(zhǎng)的分析問(wèn)題的方法，黃仁宇先生的《萬(wàn)歷十五年》作為典型代表，將中國(guó)上千年的封建帝國(guó)歷史權(quán)力斗爭(zhēng)都濃縮在了萬(wàn)歷十五年。同樣的方法，本書(shū)的作者也利用了這樣的一個(gè)大歷史視角去發(fā)掘推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和下跌的背后的邏輯是什么。

對(duì)于為何要使用大歷史方法，這與中國(guó)的一個(gè)經(jīng)典故事——盲人摸象有關(guān)。盲人摸象講了一個(gè)困擾西方哲學(xué)界上千年的問(wèn)題就是“歸納法缺陷”，迄今為止人類所有的知識(shí)都是依靠歸納實(shí)現(xiàn)的，但是從嚴(yán)格的邏輯演繹的角度，歸納并非是完美的。直至卡爾·波普提出了“科學(xué)證偽主義”這個(gè)問(wèn)題才告一段落。在實(shí)踐的過(guò)程中，一個(gè)理論的產(chǎn)生必然要觀察大量的現(xiàn)象，通過(guò)現(xiàn)象去探索現(xiàn)象背后的規(guī)律在哪里。特別是對(duì)應(yīng)到社會(huì)學(xué)科上，無(wú)論是社會(huì)學(xué)、歷史學(xué)還是經(jīng)濟(jì)學(xué)，如果僅僅歸納一小段的歷史，那么不免就產(chǎn)生了盲人摸象式錯(cuò)誤。作者在書(shū)中舉了一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)泰斗——格里高利·曼昆的一篇論文（《THE BABY BOOM, THE BABY BUST,AND THE HOUSING MARKET》）的例子，這個(gè)例子雖然有事后諸葛亮的嫌疑，但是在其中還是很有借鑒意義的。。曼昆在此文中構(gòu)建了房地產(chǎn)需求模型，以此來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，得出的結(jié)論是：由于生育低谷的一代人正在步入買房的年紀(jì)，90年代美國(guó)住房需求增長(zhǎng)在會(huì)比過(guò)去50年間的緩慢得多，如果歷史的住房需求與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系在未來(lái)不發(fā)生改變，真實(shí)的房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)20年大幅下跌。當(dāng)然，曼昆做出這個(gè)結(jié)論的前提就是“歷史的住房需求與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系”這個(gè)不要改變。因?yàn)槊绹?guó)人口調(diào)查局會(huì)每間隔十年去系統(tǒng)的調(diào)查美國(guó)所有家庭的收入與支出的情況，曼昆根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)制作了買房支出與年齡的關(guān)系，并進(jìn)行了歷史檢驗(yàn)，曼昆數(shù)據(jù)回測(cè)的期間是20世紀(jì)50年代初至20世紀(jì)80年代末，跨了將近三十年的數(shù)據(jù)期間。在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，跨期三十年以上的數(shù)據(jù)實(shí)證區(qū)間并不多見(jiàn)。即便是這樣，最終預(yù)測(cè)還是錯(cuò)了。

作者引用的另外一個(gè)人是《房地產(chǎn)周期百年史——1830—1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價(jià)值》的作者霍默·霍伊特，其觀察了100年的芝加哥土地的價(jià)格史，有這樣的一段評(píng)論：“單是人口的急劇增長(zhǎng)自身并不能導(dǎo)致土地繁榮，一方面，并非人口數(shù)量增長(zhǎng)便會(huì)引起土地價(jià)值也快速增加。因?yàn)?，根?jù)人口數(shù)據(jù)，在1845年、1862年、1897年、1898年、1909年和1910年芝加哥人口有顯著的增長(zhǎng)，土地價(jià)值卻沒(méi)有特別升高。另一方面，在1873年和1892年土地繁榮之前，城市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，沒(méi)有在任何一年有意外的人口潮涌入城市?！币虼耍匆粋€(gè)問(wèn)題，我們要盡量的看的歷史時(shí)間更長(zhǎng)，這樣我們不會(huì)把我們的分析框架局限在幾個(gè)因素里，我們盡量的多考慮這個(gè)框架之外的因素，拉長(zhǎng)歷史是一個(gè)非常好的方法。

另外一個(gè)避免盲人摸象式錯(cuò)誤的方法就是，去選取多個(gè)樣本。作者本身在探討的是中國(guó)房地產(chǎn)，但是本書(shū)詳細(xì)分析的主要國(guó)家就有四個(gè)，涉及的國(guó)家則多達(dá)幾十個(gè)。通過(guò)橫向的去分析問(wèn)題，更為能夠明確房地產(chǎn)價(jià)格背后的推動(dòng)力是什么。作者在分析德國(guó)與西班牙房地產(chǎn)的對(duì)比分析堪稱這一使用的經(jīng)典。這個(gè)對(duì)于區(qū)分房?jī)r(jià)因素究竟是利率因素還是投機(jī)因素提供了一個(gè)有力的證據(jù)。雖然利率和投機(jī)這兩個(gè)是一對(duì)孿生兄弟，但背后的最關(guān)鍵因素仍然還是投機(jī)。由于德國(guó)和西班牙同屬于歐盟成員，歐盟成員內(nèi)部統(tǒng)一遵循的是歐洲央行統(tǒng)一的貨幣政策，內(nèi)部的貨幣也是完全統(tǒng)一的，故德國(guó)和西班牙擁有相同的利率，但是兩國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻完全不同。2000年—2006年，德國(guó)的真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅為-12.07%，而西班牙的真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅為103.82%。在相同的利率的情況下，房?jī)r(jià)的漲幅不同。而在這之后的西班牙房地產(chǎn)崩盤(pán)也證實(shí)了西班牙房?jī)r(jià)如此大的漲幅是泡沫（即反饋環(huán)）導(dǎo)致的。

本書(shū)作者對(duì)上述兩個(gè)方法運(yùn)用得當(dāng)，整體的研究邏輯嚴(yán)謹(jǐn)。但是，我們的世界是復(fù)雜的，人的智力因素也是有限的，我們只能說(shuō)從更好的方面出發(fā)，并不能夠?qū)崿F(xiàn)完美。雖然說(shuō)，通過(guò)大歷史、多樣本的方式能夠降低出現(xiàn)盲人摸象錯(cuò)誤的概率，但是，這個(gè)錯(cuò)誤仍然是不可避免的。人類不算的發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，糾正錯(cuò)誤，才能夠?qū)崿F(xiàn)人類社會(huì)的整體進(jìn)步。

立足中國(guó)，根據(jù)作者的觀點(diǎn)我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)泡沫當(dāng)中，但預(yù)測(cè)這個(gè)泡沫何時(shí)破滅卻是沒(méi)有人能夠?qū)崿F(xiàn)的。本質(zhì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，人類目前的科學(xué)積累都是解決了簡(jiǎn)單系統(tǒng)和概率系統(tǒng)的一些預(yù)測(cè)性問(wèn)題，而對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)目前的研究尚處于初步階段。因此，預(yù)測(cè)這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)未來(lái)的演化十分的困難。作者也承認(rèn)預(yù)測(cè)這個(gè)拐點(diǎn)超出他的能力范圍。但作者給出了這樣的建議：“大多數(shù)的中國(guó)投資者基本不看央行的數(shù)據(jù)，所以央行公布的M2數(shù)據(jù)相當(dāng)于一個(gè)范圍內(nèi)比較窄的消息，聰明的投資者一定要時(shí)刻關(guān)注這個(gè)增速，如果M2的增速下行至了與經(jīng)濟(jì)增速持平或者更低的水平，那么，這絕對(duì)是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)?！?

諾亞說(shuō)過(guò)：“預(yù)測(cè)什么時(shí)候發(fā)洪水不重要，關(guān)鍵造好方舟?！?